Saham Properti Kok Loyo, Butuh 'Obat' Apa Lagi?

PT. Equityworld Futures Manado -  Saham emiten properti utama cenderung melemah, kehilangan momentum yang sempat dibangun sejak akhir bulan lalu.

Menurut data Bursa Efek Indonesia (BEI), per Jumat (10/11/2023), saham PT Modernland Realty Tbk (MDLN) turun 2,94% secara harian ke Rp66/saham dan minus 4,35% dalam sepekan. MDLN sempat terbang 4,41% pada 24 Oktober ke Rp71/saham.

Mirip saham MDLN, saham PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) juga turun 2,56% secara harian dan terkoreksi 0,87% dalam sepekan. Saham SMRA terkena aksi ambil untung (profit taking) usai sempat tren melonjak 19% selama 24 Oktober hingga 8 November 2023.

Demikian pula, saham PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) dan PT Ciputra Development Tbk (CTRA) masing-masing melemah 2,30% dan 2,21%.

Investor tampaknya menunggu katalis lanjutan dari emiten properti yang memang sudah lama dalam tren turun alias downtrend.

Pemerintah akan memberikan insentif kepada rumah dengan harga maksimal Rp 5 miliar. Namun, properti lain seperti apartemen belum disinggung pemerintah padahal keduanya juga membutuhkan insentif untuk terus berkembang.

Sejauh ini, pemerintah hanya menyinggung insentif diberikan untuk pembelian rumah komersial baru dalam bentuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN) ditanggung pemerintah (PPN DTP) 100% untuk rumah seharga sampai Rp5 miliar.
Fasilitas PPN DTP akan diberikan untuk pembeli rumah 1 rumah per 1 NIK atau 1 Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP). Program ini akan berlangsung selama 14 bulan, mulai November 2023 hingga Desember 2024.

Baca Juga : 

Semula insentif hanya diberikan untuk pembelian rumah komersial baru dengan batas harga di bawah Rp 2 miliar per unitnya.Namun insentif ini juga akan diperluas untuk pembelian rumah dengan harga sampai Rp5 miliar, atau di atas Rp2 miliar sampai Rp5 miliar.

"Kita memperluas sampai rumah Rp5 miliar, namun PPN yang di-DTP-kan hanya sampai Rp2 miliar. Artinya untuk harga rumah di atas Rp2-5 miliar masih membayar PPN-nya seperti semula. Tapi sampai dengan Rp2 miliar pertama ditanggung pemerintah," jelas Sri Mulyani saat Konferensi Pers Hasil Rapat Berkala KSSK IV Tahun 2023, Jumat (3/11/2023).

Kebijakan PPN DTP bukan hal baru di era pemerintahan Presiden Joko Widodo (Jokowi). Pada periode Maret 2021-September 2022, PPN DTP adalah 50% atas penjualan rumah paling tinggi Rp2 miliar, serta 25% atas penjualan rumah dengan harga di atas Rp2 miliar sampai Rp5 miliar.

Penjualan Properti Masih Lesu

Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan bahwa perkembangan harga properti residensial di pasar primer secara tahunan masih melanjutkan tren peningkatan pada kuartal II- 2023.

Indeks naik menjadi 1,92% 1 (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan pertumbuhan triwulan sebelumnya yang sebesar 1,79% (yoy). Kenaikan terutama terjadi pada tipe kelas kecil.

Kenaikan harga ini berimbas pada melambatnya penjualan rumah. Data Bank Indonesia menunjukkan penjualan rumah mengalami kontraksi (year on year/yoy) pada dua kuartal terakhir.

Baca juga : Sikap Powell, Bikin Investor Emas Ketar-Ketir

Penjualan rumah pada kuartal II-2023 terkontraksi 12,3% (yoy), lebih dalam dibandingkan kuartal I-2023 yang terkoreksi 8,26%.

Sejak pandemi melanda Indonesia pada Maret 2020, penjualan rumah lebih kerap terkoreksi.

Sepanjang 14 kuartal pada kuartal II-2020 hingga kuartal II-2023, penjualan rumah hanya tumbuh empat kuartal sementara sisanya kontraksi.

Dalam setahun terakhir, hanya penjualan tipe menengah yang terkontraksi sementara tipe besar dan kecil masih tumbuh positif.

Menunggu Insentif Apartemen

Sektor properti memiliki multiplier effects yang sangat besar terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) dengan kontribusi sekitar 14-16% dan memberikan spilover effect kepada 183 sektor lainnya. Di antaranya adalah industri semen, kayu, baja, furniture, hingga perbankan.

Besarnya kontribusi properti tak bisa lepas dari cakupan industrinya yang sangat luas. Industri properti tak hanya berkutat pada perumahan tetapi juga apartemen, kondominium, pusat perbelanjaan, bangunan komersial seperti ruko, transit oriented development/TOD, kawasan industri, hingga kawasan pariwisata.

Salah satu cakupan terbesar industri properti adalah apartemen.Pasokan apartemen pada 2022 mencapai 220.451 unit, naik 0,7% dibandingkan 2021.

Pasokan apartemen pada Januari-September 2023 menjadi 225.871 unit, naik 0,3% dibandingkan pada periode yang sama tahun lalu.

Colliers dalam laporannya Navigating Challenges and Opportunities in the Current Apartment Market menjelaskan adanya tren penurunan pasokan setahun terakhir.
Pengembang lebih fokus untuk menyelesaikan proyek yang sudah ada dibandingkan untuk membangun yang baru.

Dengan kondisi tersebut maka insentif pemerintah sangat dibutuhkan, termasuk dalam bentuk PPN DTP. Insentif yang tepat dan kebijakan yang mendukung dapat menjadi salah satu 'obat' dalam mengembalikan kepercayaan investor dan menggerakkan roda sektor properti di Indonesia.

 

 

CNBC INDONESIA RESEARCH

research@cnbcindonesia.com